직장인 주택임대업자 종합소득세 신고
이제 5월이면 “종합소득세 신고”를 해야 합니다. 직장을 다니는 사람들은 보통 직장에서 연말정산으로 세금을 내고 있지만 근로소득 외에 주택임대소득이 발생하게 되면 매년 5월에 한 번 더 종합소득세 신고를 해야 합니다.
근로소득 외에 연간 주택임대수입이 2000만 원이 넘을 경우에는 금액에 따라 소득(연봉)과 주택임대수입을 합산해 최소 6%~최대 45%까지 종합과세가 적용됩니다. 만약 2000만 원이하면 종합과세와 분리과세 중에서 선택을 할 수 있습니다.
★분리과세- 타 소득과 합산하지 않고 낮은 분리과세 세율로 과세를 하는것입니다.
그래서 만약 근로소득 등이 많은 직장인은 종합과세보다 분리과세로 신고를 하는 것이 더욱 유리합니다.
분리과세는 주택임대수입에서 50%를 필요경비로 제외하고 기본공제 200만 원을 공제하고 나서 14% 세율을 적용해 소득세금을 계산하게 됩니다. 이럴 때에는 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만 원 이하인 경우에만 공제받을 수 있게 됩니다.
(지방자치단체와 세무서에 주택임자사업자로 등록이 된 경우 60% 필요경비율과 400만원 기본공제 혜택을 받을 수 있습니다)
주택임대소득 세금 제외 대상
- 주택임대소득 외의 종합소득금액이 2000만 원 이하
- 임대수입이 연간 1000만 원 이하
- 미등록자는 연 400만 원까지
주택임대수입 과세 기준
- 부부가 가지고 있는 주택 수에 따라 과세 범위 결정
- 부부 하반 1주택자는 주택임대소득이 있어도 과세 하지 않음. 단 기준시가 9억 원 초과하는 경우 국외 주택 보유자는 1주택이라도 월세소득 과세
- 부부 합산 2주택 소유자는 월세소득 과세
- 3주택 이상인 경우 월세와 전세도 간주임대료를 계산해 과세
(간주임대료- 임대보증금에 대해서 소득이 발생한 것으로 간주해서 과세하는 것= 임대보증금을 은행 등에 예치했을 경우 받는 이자)
간주임대료는 보증금 합계 3억 원을 차감한 금액에서 60%와 고시이자율을 곱해서 계산합니다. 3주택 이상이라도 보증금 합계가 3억 원 이하면 간주임대료를 계산하지 않습니다. 이자율은 정부가 시장금리를 반영합니다. 자격에는 1.8%, 올해는 1.2%입니다
연간 주택임대수입이 2000만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 함께 종합과세로 합산해서 신고해야 한다. 종합과세 신고 방법에는 추계신고방법과 장부신고방법이 있습니다.
추계신고란 장부 작성 없이 수입금액에 일정 경비율을 적용해 소득을 추정하는 방식입니다.
장부신고란 실제 임대업에 사용된 비용을 장부로 작성해 신고하는 방식입니다. 임대업은 추계신고 때 인정되는 경비율이 낮습니다.
주택임대소득 세금 절세
- 구분등기가 되지 않은 다가구주택의 경우 호수가 여러 개라도 1채의 주택으로 본다.
- 부부가 다가구주택 1채를 임대하는 경우 기준시가 9억 원 이하면 월세를 얼마를 받든지 세금을 내지 않아도 된다.
- 전용면적 40㎡ 이하고 기준시가 2억 원 이하인 경우 2021년 말까지 주택 수에 제외 된다. 이때는 간주임대료 계산을 하지 않아도 된다.
이렇게 되면 소형 주택은 얼마를 전세로 임대를 해도 세금이 없게 됩니다. 부부인 경우에도 개인별로 소득세가 과세되기 때문에 부동산 취득 때 소득을 고려해서 명의를 결정해야 합니다.